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Taux, mise de fonds et hypothèque

Vendredi 11 décembre 2015 à 16 h 09 | | Pour me joindre

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Vous voulez vous acheter une maison ou vous souhaitez renouveler votre hypothèque? Que faire? Les derniers jours, et les prochains aussi, soulèvent un lot de questions légitimes auxquelles on va tenter de répondre dans ce billet.

Ottawa augmente la mise de fonds hypothécaire. Est-ce que ça vous touche?

Le ministre des Finances Bill Morneau a décidé de resserrer les règles hypothécaires afin de calmer la flambée immobilière de Vancouver et de Toronto. Ainsi, lors de l’acquisition d’une propriété principale, le capital minimum sur les premiers 500 000 $ sera toujours de 5 %. Mais, ensuite, après 500 000 $, ce sera 10 %.

Si vous achetez une maison de 700 000 $, la mise de fonds sera de 5 % sur les premiers 500 000 $, soit 25 000 $. Et elle sera de 10 % sur les suivants 200 000 $, soit 20 000 $. La mise de fonds sera alors de 45 000 $ (25 000 + 20 000). Le taux de capital minimum est ainsi de 6,4 % sur l’ensemble de l’achat.

Si vous êtes déjà titulaire d’une hypothèque, ces changements ne vous touchent pas.

Pourquoi le gouvernement resserre-t-il les règles hypothécaires?

Les dernières données sur les prix et les reventes de maisons nous montrent clairement que les marchés de Toronto et de Vancouver sont en surchauffe ou s’en s’approchent. Des hausses de prix de 10 à 18 % en octobre sur un an, des reventes en hausse de 40 % à Vancouver et de 14 % à Toronto.

prix des maisons

Pendant ce temps, la Banque du Canada envoie des signaux de baisses de taux. Pourquoi?

Le ralentissement de l’économie canadienne se poursuit. Au cours de 6 des 9 premiers mois de 2015, le PIB était en baisse au Canada. L’économie est malmenée par la chute des prix du pétrole qui se poursuit, par une reprise des exportations qui tarde à se matérialiser, malgré la croissance américaine. Des économistes commencent à évoquer la possibilité d’une baisse de taux en 2016, possiblement en mars.

La banque centrale a même évoqué la possibilité de réduire son taux directeur jusqu’à un taux négatif de -0,5 %. Tout en précisant qu’il est très peu probable qu’il soit obligé d’aller aussi bas, le gouverneur Stephen Poloz n’a pas hésité à expliquer en long et en large l’étendue des outils qu’il a à sa disposition pour intervenir en cas de crise. La réduction du taux directeur en territoire négatif obligerait les banques privées à payer la Banque du Canada pour y déposer leurs liquidités. En appliquant un taux négatif, la banque centrale souhaiterait pousser les banques privées à remettre davantage d’argent dans l’économie.

Le taux variable sur les hypothèques pourrait-il devenir négatif?

Non. Le taux préférentiel des banques est actuellement de 2,7 %. Les banques ont le choix de réduire ce taux quand la Banque du Canada abaisse son taux directeur. Mais elles ne sont pas obligées. En admettant que la banque centrale fasse passer son taux directeur de 0,5 % actuellement à -0,5 %, il est possible que les banques abaissent leur taux préférentiel jusqu’à 1,7 %. La baisse pourrait être moindre.

Si vous avez un rabais de 0,5 ou 1 point de pourcentage sur le taux préférentiel, votre taux pourrait s’approcher de 0. Il serait étonnant que les banques privées abaissent leur taux préférentiel au point de voir certains clients, avec un fort rabais sur leur hypothèque, profiter d’un taux négatif.

Le dollar canadien chute. Pourquoi?

Pour trois raisons. La première, c’est que la Banque du Canada envoie des signaux de baisse de taux. En principe, le rendement sur un investissement au Canada pourrait être appelé à être moins élevé. La demande pour des actifs canadiens est donc moins forte, et la demande pour le dollar canadien est moins élevée.

Deuxièmement, en même temps, la Réserve fédérale américaine s’apprête à augmenter pour la première fois depuis 2006 son taux directeur. Le rendement américain est appelé à grandir, ce qui attire les investisseurs vers les États-Unis. Cela fait que la demande pour le dollar américain est en hausse. Sa valeur grimpe face aux autres devises mondiales, dont le dollar canadien.

Et puis la chute du pétrole entraîne le dollar canadien en baisse. Du pétrole qui coûte moins cher nécessite une demande moins grande en dollars canadiens pour acheter le pétrole de l’Alberta, notamment.

Nous sommes à Vancouver cette semaine, notre petite équipe de RDI économie. Nous allons vous présenter une émission spéciale d’une heure mardi entre 18 h et 19 h (HNE). Nous avons décidé de parler de la ville la plus écolo du Canada, celle qui a pour objectif d’être au sommet des villes vertes du monde en 2020.

En venant comme ça à Vancouver, on est bien loin de Paris, où se déroule la conférence sur le climat. On dit que les négociations sont difficiles et que c’est la rencontre de la dernière chance entre les grands dirigeants du monde pour arriver à un accord qui va permettre une réduction réelle des gaz à effet de serre et limiter le réchauffement climatique à 2 degrés Celsius d’ici 2100.

De plus en plus de gens ne sont plus vraiment convaincus que ce sont les grands pays pollueurs de la planète qui vont apporter le changement. Les pays du G20 sont responsables de 85 % des émissions de GES. Et le processus politique américain est bloqué, car Barack Obama ne réussira jamais à faire adopter un accord contraignant par un Congrès républicain.

De plus, les pays en développement, les grands pays populeux émergents, comme la Chine et l’Inde, sont prêts à signer un accord. Mais ils ne veulent pas ralentir leur économie et la croissance de leur niveau de richesse. Les Chinois et les Indiens aspirent aussi au niveau de vie des Occidentaux.

De plus en plus de gens aussi parlent du « bottom up », du changement qui part de la base, de la population, d’initiatives locales et qui montent vers le haut, qui viennent bousculer le pouvoir et provoquer des changements plus larges. Des milliers de personnes adhèrent à ces bonnes idées qui se multiplient.

Est-ce suffisant? Est-ce assez pour faire changer les comportements et pour réduire nos émissions de gaz à effet de serre? On peut bien se donner de grandes cibles en 2030 ou en 2050, mais comment va-t-on y arriver? En électrifiant nos transports? Oui. Accélérons! En développant les énergies renouvelables afin de laisser tomber les énergies fossiles? Oui. Accélérons! En misant sur l’efficacité énergétique? Absolument! Allons-y!

Mais parce qu’on ne ressent que très peu les effets des changements climatiques, un nombre de plus en plus important de gens croient que toute cette histoire, pourtant 1000 fois expliquée et prouvée, est une arnaque. Nous ne vivons pas dans nos quartiers et villages des tremblements de terre, des ouragans et des inondations chaque année! L’ennemi avance lentement, mais sûrement. Il ronge le rocher, il monte de quelques millimètres par année, il repousse de plus en plus les limites, il avance doucement. Il avance… rapidement dans les faits.

Une taxe carbone qui a des dents

Selon l’économiste François Delorme, il nous faut donc adopter une approche radicale. Entre les cibles à moyen terme des pays riches et les doutes de certains citoyens, François Delorme affirme qu’il faut une taxe carbone qui a des dents. À RDI économie mercredi, il nous disait que la taxe devait augmenter rapidement au cours des prochaines années pour atteindre autour de 2050 la barre de 150 $ la tonne.

Une taxe élevée pourrait amener les individus comme les entreprises à modifier leurs comportements, à investir dans des technologies vertes innovantes, à repenser leur façon de consommer.

Il est clair que les automobilistes vont rager de devoir payer plus de taxes encore sur leur litre d’essence. Mais, de l’avis de François Delorme, seul le signal du prix donne des résultats réels et tangibles. Quand le prix de l’essence sera vraiment trop élevé, c’est à ce moment que les gens vont changer de voiture pour adopter un véhicule plus écologique ou vont carrément passer au transport collectif.

Nous sommes des citoyens, nous souhaitons, bien sûr, vivre dans un environnement sain. Si, du point de vue du consommateur, les taxes carbone sont irritantes, du point de vue de l’investisseur que nous sommes (ne pensez qu’à vos rentes gérées par la Caisse de dépôt!), nous avons besoin d’actions et d’informations. Les entreprises doivent adopter des stratégies pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre et donner de l’information aux épargnants.

Le gouverneur de la Banque d’Angleterre, Mark Carney, et l’ancien maire de New York Michael Bloomberg ont lancé vendredi dernier une initiative qui a pour but de pousser les entreprises à révéler les risques auxquels elles font face avec les changements climatiques. Il y a des menaces réelles pour le secteur financier, dit Mark Carney, notamment le coût des catastrophes naturelles et les assurances.

Alors, ce qu’il veut, c’est que les entreprises, sur une base volontaire, donnent l’heure juste quant à l’empreinte carbone produite par leurs activités. Il dit que « c’est un enjeu important, un enjeu sur lequel les investisseurs ont du mal à porter un jugement ».

Et en donnant plus d’informations publiques sur les risques liés aux changements climatiques, Mark Carney dit que ce serait là « une façon d’évaluer les gestionnaires d’entreprises en leur demandant s’ils ont une stratégie. Michael Bloomberg ajoute qu’il n’y a pas une personne en affaires qui peut survivre sans reconnaître l’existence des changements climatiques.

L’actionnaire est exigeant. Plus les taxes seront élevées, plus les initiatives vertes vont se multiplier, plus les pouvoirs publics agiront, plus les entreprises seront obligées à se commettre et à dévoiler les risques associés à leurs activités et à trouver des solutions.

Doit-on passer à l’approche radicale?

Gonfler la bulle

Mercredi 19 août 2015 à 13 h 28 | | Pour me joindre

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Y a-t-il une bulle immobilière au Canada et prend-elle de l’ampleur? Il faut rester prudent quand on évoque la possibilité d’une bulle afin d’éviter d’exagérer ou d’alarmer les gens. Mais on peut penser que s’il y a une bulle, elle est probablement en train de se gonfler, et ça pourrait malheureusement se poursuivre. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les baisses de taux à la Banque du Canada et certaines propositions faites durant la campagne laissent poindre à l’horizon des moments difficiles si une bulle devait éclater.

D’abord, plusieurs marchés présentent des signes inquiétants au Canada. Selon la SCHL, les risques d’éclatement d’une bulle immobilière sont élevés à Toronto, Winnipeg et Regina. Et ils sont modérés à Québec et à Montréal, même si dans la Vieille Capitale le marché est jugé comme étant largement surévalué. Feu rouge à Toronto, feu jaune à Montréal et à Québec. Ailleurs au pays, les risques sont plus faibles.

Mais Toronto et Montréal dans le haut des marchés où les risques augmentent, c’est inquiétant. Et pourtant, à Ottawa, on juge bon d’encourager la consommation, les emprunts et l’endettement en baissant les taux d’intérêt et en proposant des mesures fiscales pour motiver les jeunes couples à s’endetter pour acheter une maison. Pour alimenter une bulle immobilière, il est difficile de faire mieux… ou pire!

tableauschlLa Banque du Canada a abaissé à deux reprises son taux directeur cette année en raison du ralentissement de l’économie. Et comme l’inflation n’est pas un facteur d’inquiétude en ce moment, la banque centrale a choisi la méthode traditionnelle, qui est celle d’abaisser les taux pour stimuler les prêts et la consommation pour relancer l’économie. C’est vrai qu’on est très dépendant de la consommation de ce côté-ci de l’Atlantique…

Pour en mettre un peu plus dans le panier du citoyen, la campagne électorale, lancée au coeur de l’été, apporte son lot de propositions stimulantes pour ceux qui pensent acheter, rénover, consommer, emprunter, s’endetter. Comme s’il fallait en rajouter!

La palme (pour l’instant, parce que la campagne sera longue!) revient aux conservateurs, qui proposent un crédit d’impôt à la rénovation et une augmentation du montant possible de retrait dans le cadre du Régime d’accès à la propriété.  Si le crédit à la rénovation a des vertus intéressantes, comme stimuler la construction et économiser un peu d’impôt, faire passer de 25 000 à 35 000 $ le retrait possible d’un REER pour acheter une première demeure est un véhicule d’accélération de l’endettement pour les jeunes familles.

Ce n’est pas une mauvaise chose de s’acheter une maison, loin de là. Mais est-ce le bon moment pour l’État de stimuler ce type de consommation? Alors que la Banque du Canada et plusieurs autres économistes affirment que le marché immobilier canadien est surévalué, est-il raisonnable et responsable de proposer d’en faire plus pour stimuler la consommation immobilière et l’endettement qui y est associé?

Le défunt ministre des Finances Jim Flaherty a resserré à quatre reprises les règles hypothécaires au Canada pour éviter qu’une bulle se forme et éclate. Ces actions sont remplacées aujourd’hui par des gestes et des promesses qui vont dans le sens contraire.

L’immobilier ralentit? Vraiment?

Mardi 16 octobre 2012 à 13 h 46 | | Pour me joindre

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Il est trop tôt, ou peut-être trop tard, pour dire que l’immobilier ralentit. Les reventes de maisons ont baissé de mars à septembre au Canada, surtout avec la chute hypertrophiée du marché de Vancouver, mais elles ont remonté d’août à septembre. S’agit-il d’une réelle tendance à la baisse ou d’un creux de vague? On verra dans les prochains mois.

Maisons en construction à Abbotsford, en Colombie-BritanniqueChose certaine, les économistes sont prudents : il y a des signes de ralentissement, mais il y a encore plusieurs chiffres qui confirment que le secteur demeure extrêmement vigoureux. Et que les Canadiens ne cessent d’augmenter leur endettement hypothécaire.

Les reventes de maisons au Canada sur 12 mois ont baissé de 15,1 %. Mais elles ont augmenté de 2,5 % d’août à septembre. Les prix des maisons continuent de monter : sur 12 mois, hausse de 1,1 %. Ce chiffre est plus élevé si on retire le marché de Vancouver.  Dans 18 des 26 grands marchés, les reventes étaient en hausse en septembre sur une base mensuelle.

La construction demeure vive, les taux d’intérêt sont toujours très bas et alléchants. Et le nombre d’inscriptions de maisons à vendre a bondi de 6,5 % le mois dernier. Est-ce que c’est un marché qui ralentit, qui a ralenti, qui est en train de rebondir?

Est-ce que le resserrement des règles hypothécaires au Canada limitant le niveau de refinancement hypothécaire et la période d’amortissement va vraiment produire son effet pour calmer le marché et surtout l’endettement des Canadiens? Ou faudra-t-il intervenir de nouveau, pour une cinquième fois, comme le laissait entendre l’économiste Benoit Durocher, de Desjardins, lundi soir à RDI Économie?

Le niveau d’endettement est très inquiétant au pays. Le Globe and Mail écrit ce matin que le taux d’endettement est entré dans une « zone dangereuse ». Pour chaque tranche de 100 $ de revenu disponible (donc après impôts et cotisations), le ménage moyen canadien a une dette de crédit et d’hypothèque de 163,40 $. C’est un ratio dette/revenu disponible de 163,4 %, plus élevé qu’en Grande-Bretagne et aux États-Unis avant l’éclatement de la bulle immobilière à partir de 2006. La bonne nouvelle, c’est qu’en tenant compte de la valeur des actifs, le ratio d’endettement est plus stable, autour de 24 %.

Le marché immobilier doit absolument ralentir pour que le niveau d’endettement ne cesse d’augmenter au Canada selon l’économiste Durocher. La Banque du Canada ne peut pas, dans le contexte économique actuel, augmenter les taux d’intérêt. Ottawa devra-t-il encore intervenir?

Pourquoi ignorer la Davie?

Jeudi 20 octobre 2011 à 13 h 24 | | Pour me joindre

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Les chantiers navals vivent des temps difficiles. La demande des forces marines nationales dans le monde est en baisse depuis 20 ans. Il y a surcapacité de production dans le marché et la concurrence asiatique, de Corée du Sud, du Japon et de Chine, est féroce. La compétitivité des chantiers au Canada comme en Europe est en perte de vitesse depuis longtemps.