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Taux, mise de fonds et hypothèque

vendredi 11 décembre 2015 à 16 h 09 | | Pour me joindre

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Vous voulez vous acheter une maison ou vous souhaitez renouveler votre hypothèque? Que faire? Les derniers jours, et les prochains aussi, soulèvent un lot de questions légitimes auxquelles on va tenter de répondre dans ce billet.

Ottawa augmente la mise de fonds hypothécaire. Est-ce que ça vous touche?

Le ministre des Finances Bill Morneau a décidé de resserrer les règles hypothécaires afin de calmer la flambée immobilière de Vancouver et de Toronto. Ainsi, lors de l’acquisition d’une propriété principale, le capital minimum sur les premiers 500 000 $ sera toujours de 5 %. Mais, ensuite, après 500 000 $, ce sera 10 %.

Si vous achetez une maison de 700 000 $, la mise de fonds sera de 5 % sur les premiers 500 000 $, soit 25 000 $. Et elle sera de 10 % sur les suivants 200 000 $, soit 20 000 $. La mise de fonds sera alors de 45 000 $ (25 000 + 20 000). Le taux de capital minimum est ainsi de 6,4 % sur l’ensemble de l’achat.

Si vous êtes déjà titulaire d’une hypothèque, ces changements ne vous touchent pas.

Pourquoi le gouvernement resserre-t-il les règles hypothécaires?

Les dernières données sur les prix et les reventes de maisons nous montrent clairement que les marchés de Toronto et de Vancouver sont en surchauffe ou s’en s’approchent. Des hausses de prix de 10 à 18 % en octobre sur un an, des reventes en hausse de 40 % à Vancouver et de 14 % à Toronto.

prix des maisons

Pendant ce temps, la Banque du Canada envoie des signaux de baisses de taux. Pourquoi?

Le ralentissement de l’économie canadienne se poursuit. Au cours de 6 des 9 premiers mois de 2015, le PIB était en baisse au Canada. L’économie est malmenée par la chute des prix du pétrole qui se poursuit, par une reprise des exportations qui tarde à se matérialiser, malgré la croissance américaine. Des économistes commencent à évoquer la possibilité d’une baisse de taux en 2016, possiblement en mars.

La banque centrale a même évoqué la possibilité de réduire son taux directeur jusqu’à un taux négatif de -0,5 %. Tout en précisant qu’il est très peu probable qu’il soit obligé d’aller aussi bas, le gouverneur Stephen Poloz n’a pas hésité à expliquer en long et en large l’étendue des outils qu’il a à sa disposition pour intervenir en cas de crise. La réduction du taux directeur en territoire négatif obligerait les banques privées à payer la Banque du Canada pour y déposer leurs liquidités. En appliquant un taux négatif, la banque centrale souhaiterait pousser les banques privées à remettre davantage d’argent dans l’économie.

Le taux variable sur les hypothèques pourrait-il devenir négatif?

Non. Le taux préférentiel des banques est actuellement de 2,7 %. Les banques ont le choix de réduire ce taux quand la Banque du Canada abaisse son taux directeur. Mais elles ne sont pas obligées. En admettant que la banque centrale fasse passer son taux directeur de 0,5 % actuellement à -0,5 %, il est possible que les banques abaissent leur taux préférentiel jusqu’à 1,7 %. La baisse pourrait être moindre.

Si vous avez un rabais de 0,5 ou 1 point de pourcentage sur le taux préférentiel, votre taux pourrait s’approcher de 0. Il serait étonnant que les banques privées abaissent leur taux préférentiel au point de voir certains clients, avec un fort rabais sur leur hypothèque, profiter d’un taux négatif.

Le dollar canadien chute. Pourquoi?

Pour trois raisons. La première, c’est que la Banque du Canada envoie des signaux de baisse de taux. En principe, le rendement sur un investissement au Canada pourrait être appelé à être moins élevé. La demande pour des actifs canadiens est donc moins forte, et la demande pour le dollar canadien est moins élevée.

Deuxièmement, en même temps, la Réserve fédérale américaine s’apprête à augmenter pour la première fois depuis 2006 son taux directeur. Le rendement américain est appelé à grandir, ce qui attire les investisseurs vers les États-Unis. Cela fait que la demande pour le dollar américain est en hausse. Sa valeur grimpe face aux autres devises mondiales, dont le dollar canadien.

Et puis la chute du pétrole entraîne le dollar canadien en baisse. Du pétrole qui coûte moins cher nécessite une demande moins grande en dollars canadiens pour acheter le pétrole de l’Alberta, notamment.

Gonfler la bulle

mercredi 19 août 2015 à 13 h 28 | | Pour me joindre

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Y a-t-il une bulle immobilière au Canada et prend-elle de l’ampleur? Il faut rester prudent quand on évoque la possibilité d’une bulle afin d’éviter d’exagérer ou d’alarmer les gens. Mais on peut penser que s’il y a une bulle, elle est probablement en train de se gonfler, et ça pourrait malheureusement se poursuivre. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les baisses de taux à la Banque du Canada et certaines propositions faites durant la campagne laissent poindre à l’horizon des moments difficiles si une bulle devait éclater.

D’abord, plusieurs marchés présentent des signes inquiétants au Canada. Selon la SCHL, les risques d’éclatement d’une bulle immobilière sont élevés à Toronto, Winnipeg et Regina. Et ils sont modérés à Québec et à Montréal, même si dans la Vieille Capitale le marché est jugé comme étant largement surévalué. Feu rouge à Toronto, feu jaune à Montréal et à Québec. Ailleurs au pays, les risques sont plus faibles.

Mais Toronto et Montréal dans le haut des marchés où les risques augmentent, c’est inquiétant. Et pourtant, à Ottawa, on juge bon d’encourager la consommation, les emprunts et l’endettement en baissant les taux d’intérêt et en proposant des mesures fiscales pour motiver les jeunes couples à s’endetter pour acheter une maison. Pour alimenter une bulle immobilière, il est difficile de faire mieux… ou pire!

tableauschlLa Banque du Canada a abaissé à deux reprises son taux directeur cette année en raison du ralentissement de l’économie. Et comme l’inflation n’est pas un facteur d’inquiétude en ce moment, la banque centrale a choisi la méthode traditionnelle, qui est celle d’abaisser les taux pour stimuler les prêts et la consommation pour relancer l’économie. C’est vrai qu’on est très dépendant de la consommation de ce côté-ci de l’Atlantique…

Pour en mettre un peu plus dans le panier du citoyen, la campagne électorale, lancée au coeur de l’été, apporte son lot de propositions stimulantes pour ceux qui pensent acheter, rénover, consommer, emprunter, s’endetter. Comme s’il fallait en rajouter!

La palme (pour l’instant, parce que la campagne sera longue!) revient aux conservateurs, qui proposent un crédit d’impôt à la rénovation et une augmentation du montant possible de retrait dans le cadre du Régime d’accès à la propriété.  Si le crédit à la rénovation a des vertus intéressantes, comme stimuler la construction et économiser un peu d’impôt, faire passer de 25 000 à 35 000 $ le retrait possible d’un REER pour acheter une première demeure est un véhicule d’accélération de l’endettement pour les jeunes familles.

Ce n’est pas une mauvaise chose de s’acheter une maison, loin de là. Mais est-ce le bon moment pour l’État de stimuler ce type de consommation? Alors que la Banque du Canada et plusieurs autres économistes affirment que le marché immobilier canadien est surévalué, est-il raisonnable et responsable de proposer d’en faire plus pour stimuler la consommation immobilière et l’endettement qui y est associé?

Le défunt ministre des Finances Jim Flaherty a resserré à quatre reprises les règles hypothécaires au Canada pour éviter qu’une bulle se forme et éclate. Ces actions sont remplacées aujourd’hui par des gestes et des promesses qui vont dans le sens contraire.

Depuis mars 2009, la planète boursière est branchée sur l’intraveineuse des banques centrales. Aux États-Unis, en Europe, en Angleterre, partout où ça compte, les autorités monétaires ont pompé des milliers de milliards de dollars dans les marchés financiers pour faciliter la liquidité des obligations, les prêts entre banques et le crédit à la consommation.

Un homme à la Bourse de Tokyo mardi Cette intervention est, en grande partie, responsable de la poussée boursière après l’effondrement survenue dans la foulée de la faillite de Lehman Brothers et de la crise financière qui s’en est suivie. Depuis mars 2009, la hausse des bourses a été relativement constante, bien que ponctuée de quelques creux, qui n’ont duré que quelques jours ou quelques semaines. Le marché américain est entré dans une cinquième année de marché haussier.

Ainsi, depuis mars 2009…

  • New York (S&P500) : +153 %
  • Toronto (S&P/TSX) : +72 %
  • Paris (CAC 40) : +65 %
  • Francfort (DAX) : +139 %
  • Tokyo (Nikkei) : +127 % (+85 % depuis 6 mois*)

Les bourses, en fait les opérateurs de marchés, sont devenues tout simplement « accros » à l’injection massive de dollars, d’euros, de yens, de livres dans les marchés financiers. Comme des héroïnomanes, ils sont dépendants à cet afflux monétaire, cette intervention rassurante qui laisse à penser que les pouvoirs suprêmes – banques centrales, gouvernements – seront toujours là pour ramasser les pots cassés et reconstruire après les dommages.

Des milliers de milliards de dollars dorment dans les grandes entreprises du monde, qui préfèrent la prudence à la prise de risque à la suite de la pire crise économique depuis 1929. Ces milliers de milliards sont donc remplacés par d’autres milliers de milliards injectés par les gouvernements et surtout les banques centrales.

Mais, voilà, le président de la Réserve fédérale américaine Ben Bernanke témoignait devant le Congrès mercredi. Et il a laissé entendre que le « pusher » pourrait bientôt demander son congé. « Si nous continuons de voir des améliorations et que nous avons confiance que cela sera durable, a-t-il déclaré, alors au cours des prochaines réunions de la Réserve fédérale, nous pourrions commencer à réduire nos achats d’obligations. Si nous faisons ça, ça ne voudrait pas dire toutefois que nous irions vers une réduction complète de notre intervention. »

Il n’en fallait pas plus pour assister à un revirement sur les marchés boursiers. Le Dow Jones est passé du vert au rouge, chutant d’environ 250 points. La dégringolade s’est poursuivie à Tokyo la nuit dernière, recul de 7 %, pendant que s’est ajoutée une information importante, qui est celle d’une réduction de l’activité manufacturière en Chine.

Le marché haussier est-il terminé? Personne n’est en mesure de répondre à cette question. Et il est trop tôt pour la poser. Il n’y a rien de plus imprévisible que cette petite bestiole appelée la bourse.

*La Bourse de Tokyo s’est envolée depuis six mois avec l’adoption par le nouveau premier ministre Shinzo Abe d’un plan de stimulation économique ainsi que l’intervention dans le marché pour faire baisser le yen afin de relancer les exportations.

Bulle à retardement?

mercredi 9 mai 2012 à 10 h 58 | | Pour me joindre

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Un condominium à vendre à MontréalLes statistiques de la SCHL portant sur la construction résidentielle au mois d’avril suscitent l’inquiétude. Bien que les données mensuelles demeurent très volatiles, la tendance est claire : la construction à Toronto s’accélère à un rythme quasi démentiel, tout comme les mises en chantier de condominiums dans la grande région de Montréal. Les économistes sonnent l’alarme.

D’abord, le portrait général : au rythme d’avril, on aurait 245 000 mises en chantier d’habitations au Canada en 2012, une cuvée qui serait la meilleure en près de cinq ans. Les analystes affirment que ça devrait ralentir et revenir à un niveau un peu plus normal. Mais, pour l’instant, ce chiffre exceptionnel exprime l’emballement des acheteurs et des constructeurs qui veulent profiter des faibles taux d’intérêt, toujours en vigueur.

Quand on regarde les données par province, la situation du Québec saute aux yeux. La hausse de mars à avril est de 43,1 % en raison principalement d’un bond important dans la construction de logements locatifs et de copropriétés dans les centres urbains, à commencer par Montréal. Depuis le début de l’année, 3567 unités ont été mises en chantier dans la Région métropolitaine de Montréal, une hausse de 27 % par rapport aux quatre premiers mois de 2011.

C’est un marché en pleine folie, diront les plus inquiets. Les économistes de Desjardins affirment qu’à ce rythme, l’atterrissage pourrait être « douloureux ». Autrement dit, si on construit trop, trop rapidement, on pourrait manquer d’acheteurs, ce qui pourrait entraîner une chute des prix dans les copropriétés. Il suffit de se balader dans les quartiers centraux de Montréal pour constater qu’à peu près chaque parcelle de terrain disponible est la proie des promoteurs et des grues.

Les économistes de Desjardins prévoient ou souhaitent une accalmie en mai « dans la mesure où les promoteurs se disciplinent suffisamment pour limiter l’offre de nouveaux condos afin d’éviter un surplus qui pourrait mettre du temps à se résorber. » Vraiment?

À Toronto, pendant ce temps, la hausse annualisée en avril est de 19 %! En fait, ce dernier mois est complètement sorti de la moyenne des six derniers mois. On parle carrément d’une explosion de construction dans la Ville Reine. Depuis le début de l’année, la hausse de construction de tous types de logements avoisine les 30 %. Dans le segment des logements collectifs, hausse de 97 % des maisons en rangée, de 30 % des appartements, de 23 % des maisons jumelées.

Ça fait des années que le gouverneur de la Banque du Canada Mark Carney avertit les Canadiens quant à leur niveau élevé d’endettement et quant à un choc possible d’une hausse des taux d’intérêt qui finira bien par arriver, bien qu’elle pourrait encore être retardée compte tenu de l’état de l’économie mondiale.

À quelques reprises, le Globe and Mail a évoqué la crainte qu’une bulle immobilière soit en train de se former dans certains marchés. Récemment, le ministre fédéral des Finances Jim Flaherty a exprimé sa préoccupation quant à la vigueur du marché immobilier de Vancouver, de Toronto et maintenant de Montréal.

Les dernières données sur la construction résidentielle nous laissent comprendre que tous ces appels ne sont absolument pas entendus…