Billets classés sous « Hypothèque »

Alors, taux fixe ou taux variable?

Vendredi 21 août 2015 à 12 h 37 | | Pour me joindre

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Les incertitudes qui planent sur l’état de santé économique de la Chine pourraient amener la Réserve fédérale américaine à reporter à plus tard la première hausse de son taux directeur depuis celle de 2006. Alors que la plupart des analystes entrevoient depuis un bon moment déjà cette première hausse en septembre, le dernier compte rendu de la Fed en fait hésiter plusieurs. Oui, la banque centrale signale une hausse imminente. Mais, à la lumière des derniers événements, la Réserve fédérale sera-t-elle tentée d’attendre encore un peu?

Les taux d’intérêt demeurent donc très bas. Le taux directeur de la banque centrale américaine se situe toujours dans une fourchette de 0 à 0,25 %, celui de la Banque du Canada est rendu à 0,5 % à la suite de deux baisses en 2015. Les coûts d’emprunt des deux pays demeurent extrêmement faibles : sur les obligations à échéance 10 ans, on est à seulement 1,28 % au Canada et à 2,06 % aux États-Unis.

Les taux hypothécaires sont à des niveaux plancher. Les institutions financières canadiennes offrent des contrats hypothécaires sur 5 ans fixes à 2,7 %, et sur 5 ans variables, certains descendent jusqu’à 2,25 % en ce moment. C’est exceptionnel.

Un jour, ça va remonter! Mais quand? De nombreux analystes nous ont avertis dans les dernières années qu’une hausse des taux était à prévoir et que, dans les circonstances, les citoyens endettés devaient se montrer prudents. Mais cette hausse est sans cesse reportée en raison des incertitudes qui ne cessent de surgir : la Chine, la Grèce, le pétrole, l’euro, le yuan, la Russie, etc.

Dans ce contexte, plusieurs nous demandent, au moment de contracter une hypothèque ou d’en renouveler une : vaut-il mieux opter pour un taux fixe ou un taux variable? C’est une question qui revient régulièrement je vous dirais, comme celle sur les prix de l’essence qui ne baissent pas autant que les prix du pétrole. Mais la réponse demeure nuancée.

Dans le livre que François Delorme et moi avons publié en 2014*, nous faisons référence aux conseils du site canadianmortgagetrends.com à ce propos. Avant d’opter pour le taux fixe ou le taux variable, il faut se poser cinq questions :

  1. Vos revenus sont-ils prévisibles?
  2. Votre taux d’endettement est-il soutenable?
  3. Pouvez-vous refinancer votre dette en fonction de la valeur de votre maison?
  4. En cas de coup dur, avez-vous des liquidités pour rembourser votre hypothèque pendant six mois?
  5. Une hausse de taux de 2,5 points de pourcentage peut entraîner une hausse de vos paiements de 30 %. Le saviez-vous?

En répondant à ces questions, vous serez en mesure de voir si vous êtes capables de vivre avec un taux variable ou si vous dormez mieux avec un taux fixe. Historiquement, on paie moins d’intérêt avec le taux variable. Cela dit, le taux fixe demeure plus populaire que le variable.

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* FILLION, Gérald et François DELORME, Vos questions sur l’économie, Éd. La Presse, 2014, 231 p.

Les taux hypothécaires grimpent

Jeudi 22 août 2013 à 12 h 32 | | Pour me joindre

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La tendance à la hausse des taux hypothécaires fixes au pays se poursuit. La raison pour expliquer cette situation est simple : la croissance économique semble s’accélérer sur la scène internationale. Les investisseurs sont prêts à prendre plus de risques, s’attendent aussi à un ralentissement de l’intervention de la Réserve fédérale dans les marchés d’emprunt et délaissent les obligations gouvernementales, celles du Canada notamment, au profit d’obligations d’entreprises.

Les taux augmentent parce que la demande pour les obligations canadiennes est moins forte. Statistique Canada rapportait récemment que les investissements étrangers dans les obligations canadiennes étaient passés de 12,8 milliards de dollars en avril à 5,5 milliards en mai.

Comme l’exprime bien ce graphique préparé par la Banque du Canada, les taux obligataires sont en hausse depuis le mois de mai. C’est le cas des obligations portant à échéance sur 5 ans :

Rendements d'obligations types du gouvernement canadien à 5 ans

C’est vrai aussi pour les obligations 10 ans :

Rendements d'obligations types du gouvernement canadien à 10 ans

Les taux obligataires augmentent ainsi que les coûts d’emprunt pour les banques dans les marchés financiers. Ainsi, puisque les banques doivent payer davantage pour obtenir du financement, elles se tournent donc vers les consommateurs en leur proposant des taux d’intérêt plus élevés.

Ainsi, une institution comme la BMO, qui avait eu l’outrecuidance aux yeux du ministre Flaherty de proposer un taux de 2,99 % sur une hypothèque 5 ans en mars dernier, a remonté son offre à 3,79 % cette semaine. Certaines sont à 3,69 %, d’autres à 3,89 %.

Cette croissance des taux n’est pas pour déplaire à Jim Flaherty. Le gouvernement canadien a resserré les règles hypothécaires à quatre reprises dans les années passées pour ralentir la croissance de l’endettement des Canadiens. Cette approche a connu un succès mitigé : le marché immobilier poursuit sa croissance, les prix montent encore, l’endettement des ménages grandit.

La hausse des taux hypothécaires pourrait s’avérer encore plus efficace que les actions du gouvernement. Mais, si la croissance est trop forte, elle pourrait faire mal à bien des ménages, qui ont pris le risque de s’endetter au maximum pour réaliser leur rêve d’accéder à la propriété.

Sommes-nous si endettés?

Mercredi 28 novembre 2012 à 12 h 45 | | Pour me joindre

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Le « Wayne Gretzky » de la finance canadienne, comme se sont exclamés certains commentateurs de Toronto en parlant de Mark Carney, va quitter la Banque du Canada dans les prochains mois à un moment où les menaces qui planent sur l’économie canadienne se font grandissantes. L’OCDE s’attend à une croissance de seulement 1,8 % en 2013 au pays et de 2,4 % en 2014.

Dans les circonstances, Mark Carney ne pourra probablement pas augmenter les taux d’intérêt avant de quitter son poste le 1er juin prochain et c’est son successeur qui devra trouver l’équilibre entre l’inflation, la force du dollar canadien, la conjoncture économique et les pressions exercées par le fort endettement des ménages canadiens.

cochon-detteD’ailleurs, au fait, les Canadiens sont-ils si endettés?  Doit-on céder aux inquiétudes de ceux qui disent que le taux d’endettement des Canadiens est plus élevé que le taux d’endettement des Américains tout juste avant l’éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis?

Non! Non, répondent les économistes de la Nationale. Il faut comparer des pommes avec des pommes. En mesurant les taux canadien et américain, il est important de prendre en compte l’endettement des entreprises et les coûts de la santé. En incluant ces deux facteurs, les experts de la Nationale arrivent à la conclusion que le niveau d’endettement des ménages américains demeure plus élevé que celui des Canadiens.

Ce que le Wall Street Journal faisait ressortir lundi, c’est que pour chaque tranche de 100 $ de revenus disponibles, les Canadiens ont une dette de 163 $, alors qu’aux États-Unis, les ménages américains ont une dette de 108 $ seulement. Donc, selon le quotidien américain, le Canada fait face à sa « plus importante menace économique en plusieurs années ».

L’économiste Matthieu Arseneau affirme que pour une comparaison juste, il faut ajouter les travailleurs autonomes dans la dette des ménages aux États-Unis, ce qui porte le ratio d’endettement à 140 %. Et puis, selon son estimation, le revenu disponible d’un Américain ne peut pas être comparé à celui d’un Canadien en raison des coûts de santé élevés aux États-Unis, à la charge dans bien des cas des individus. Les Américains doivent octroyer une bien plus grande part de leurs revenus disponibles à la santé que les Canadiens, qui paient des impôts pour offrir une couverture universelle à l’ensemble de la population.

Au final, ajusté aux coûts de santé, le ratio dette/revenus disponibles est de 4,6 points de pourcentage moins élevé au Canada qu’aux États-Unis.

Sans amoindrir l’importance de l’endettement des Canadiens, il faut s’assurer de parler avec exactitude des données disponibles.

L’immobilier ralentit? Vraiment?

Mardi 16 octobre 2012 à 13 h 46 | | Pour me joindre

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Il est trop tôt, ou peut-être trop tard, pour dire que l’immobilier ralentit. Les reventes de maisons ont baissé de mars à septembre au Canada, surtout avec la chute hypertrophiée du marché de Vancouver, mais elles ont remonté d’août à septembre. S’agit-il d’une réelle tendance à la baisse ou d’un creux de vague? On verra dans les prochains mois.

Maisons en construction à Abbotsford, en Colombie-BritanniqueChose certaine, les économistes sont prudents : il y a des signes de ralentissement, mais il y a encore plusieurs chiffres qui confirment que le secteur demeure extrêmement vigoureux. Et que les Canadiens ne cessent d’augmenter leur endettement hypothécaire.

Les reventes de maisons au Canada sur 12 mois ont baissé de 15,1 %. Mais elles ont augmenté de 2,5 % d’août à septembre. Les prix des maisons continuent de monter : sur 12 mois, hausse de 1,1 %. Ce chiffre est plus élevé si on retire le marché de Vancouver.  Dans 18 des 26 grands marchés, les reventes étaient en hausse en septembre sur une base mensuelle.

La construction demeure vive, les taux d’intérêt sont toujours très bas et alléchants. Et le nombre d’inscriptions de maisons à vendre a bondi de 6,5 % le mois dernier. Est-ce que c’est un marché qui ralentit, qui a ralenti, qui est en train de rebondir?

Est-ce que le resserrement des règles hypothécaires au Canada limitant le niveau de refinancement hypothécaire et la période d’amortissement va vraiment produire son effet pour calmer le marché et surtout l’endettement des Canadiens? Ou faudra-t-il intervenir de nouveau, pour une cinquième fois, comme le laissait entendre l’économiste Benoit Durocher, de Desjardins, lundi soir à RDI Économie?

Le niveau d’endettement est très inquiétant au pays. Le Globe and Mail écrit ce matin que le taux d’endettement est entré dans une « zone dangereuse ». Pour chaque tranche de 100 $ de revenu disponible (donc après impôts et cotisations), le ménage moyen canadien a une dette de crédit et d’hypothèque de 163,40 $. C’est un ratio dette/revenu disponible de 163,4 %, plus élevé qu’en Grande-Bretagne et aux États-Unis avant l’éclatement de la bulle immobilière à partir de 2006. La bonne nouvelle, c’est qu’en tenant compte de la valeur des actifs, le ratio d’endettement est plus stable, autour de 24 %.

Le marché immobilier doit absolument ralentir pour que le niveau d’endettement ne cesse d’augmenter au Canada selon l’économiste Durocher. La Banque du Canada ne peut pas, dans le contexte économique actuel, augmenter les taux d’intérêt. Ottawa devra-t-il encore intervenir?

Hypothèques : il fallait agir

Jeudi 21 juin 2012 à 10 h 37 | | Pour me joindre

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Il y a à Ottawa des gens bien avisés, comme Jim Flaherty et Mark Carney, qui ne veulent pas voir l’économie canadienne capoter. Sur le tableau de bord, il y a quelques petites lumières rouges qui sont allumées depuis quelque temps. Et il y en a d’autres au jaune, qui pourraient bientôt passer au rouge. Oh, ce n’est rien à côté de la Grèce où on ne regarde même plus le tableau de bord tellement tout est détraqué. Mais, quand même, ce qui est en train de se passer ici n’est pas sans conséquence.

Le ministre des Finances, Jim FlahertyDans un monde normal, les taux d’intérêt devraient augmenter même si le niveau d’inflation n’est pas alarmant. Ils devraient surtout augmenter parce que le niveau d’endettement monte sans cesse. La dette des ménages représente maintenant 152 % du revenu personnel disponible. Et ce ratio ne fait qu’augmenter, alors qu’il est en baisse dans les autres grands pays occidentaux. Puis, le marché immobilier canadien est en surchauffe dans certains marchés.

Des organisations internationales lancent aussi des avertissements de toutes sortes au Canada : vos banques sont trop exposées au marché hypothécaire, votre productivité est médiocre, l’économie du pays fonctionne de plus en plus à deux vitesses (mal hollandais?). Le Canada ne peut pas dire éternellement que tout va bien, tout est parfait, nous sommes les meilleurs.

Alors, c’est pour ça et c’est dans ce contexte que le ministre des Finances Jim Flaherty resserre les règles hypothécaires pour une quatrième fois en quatre ans. Finies les hypothèques sur 30 ans, le maximum revient à 25 ans après qu’on eut laissé le marché monter jusqu’à l’étalement incroyable sur 40 ans. Quelle folie! Et puis, la limite d’emprunt sur la valeur de sa maison sera de 80 % au lieu de 85 %. Ça devrait, on l’espère, calmer un marché qui n’arrive pas à trouver ses limites de lui-même!

Mark Carney, gouverneur de la Banque du CanadaEt c’est parce que les lumières rouges se multiplient dans le tableau de bord que Mark Carney voulait augmenter les taux d’intérêt cette année (et le veut peut-être encore? Vraiment?). C’est pour ça que Jim Flaherty ne cesse de répéter que le Canada n’est pas à l’abri et que si notre économie périclite, bien, ce sera la faute de l’Europe qui ne règle pas ses problèmes, qui ralentit l’économie, qui empêche le Canada de recueillir les fruits de son économie qui devrait prospérer.

Oui, le Canada a mieux fait que les autres durant et après la crise. Mais le Canada n’est pas à l’abri des soubresauts de l’économie mondiale et des excès à l’intérieur de sa propre économie. Et la nouvelle intervention de Jim Flaherty nous confirme que la situation, sans être alarmante, est sérieuse et préoccupante.

Hypothèques CHIP : bon pour vous?

Mercredi 22 février 2012 à 11 h 35 | | Pour me joindre

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Je reçois régulièrement des questions du public à propos des hypothèques inversées. Vous avez peut-être déjà vu à la télévision ces publicités qui offrent aux personnes de 60 ans et plus de leur prêter des milliers de dollars à « faibles taux » sur garantie de la maison que vous possédez et que vous avez déjà fini de payer. L’idée, c’est de vous prêter jusqu’à 40 % de la valeur nette de votre résidence. Vous n’avez rien à rembourser jusqu’à votre mort, à moins que vous décidiez de quitter la maison. Vous devrez alors tout rembourser, intérêts composés compris.
 
Est-ce une bonne chose?
 
Premièrement, en faisant appel à ce service, vous vous endettez. Il faut le savoir, il faut le calculer, il faut tenir compte aussi des intérêts, qui se situent à 5 ou 6 % selon l’analyste Sophie Roussin, de l’Union des consommateurs. Ces intérêts sont plus élevés que les taux hypothécaires en vigueur. De plus, contrairement à un emprunt hypothécaire ou à un prêt à la consommation, vous n’avez pas de remboursements réguliers à faire. Donc, vous allez payer beaucoup d’intérêts à votre départ.
 
Deuxièmement, si vous mourez (et ça va sûrement finir par arriver!), sachez que c’est votre succession qui devra rembourser.
 
La spécialiste de l’Union des consommateurs que nous avons interviewée à RDI Économie, mardi soir, n’aime pas ce produit. Pour elle, il y a d’autres solutions à proposer aux gens qui se cherchent un revenu. Le programme de revenu résidentiel, appelé CHIP en anglais, doit être une solution de derniers recours. Je vous invite à voir, revoir, écouter, réécouter l’entrevue ici.
 
Par ailleurs, j’ai reçu un courriel d’un téléspectateur habituel de l’émission, M. Jean-Pierre Thomassin. Il me raconte une histoire tout à fait positive par rapport à ce programme. Je le cite :
 
« Mes amis, tous deux retraités, étaient tannés de vivre dans leur grosse maison à tondre la pelouse et écouter la TV. Ils ont eu recours à l’hypothèque inversée pour acquérir une maison motorisée. Depuis ce temps, ils voyagent partout en Amérique du Nord. Et récemment, ils ont été vus chez un détaillant de motos!!!! Ce produit convient très bien à une clientèle de retraités dont les enfants sont autonomes financièrement et qui ne désirent pas leur laisser des biens en héritage.Un produit miracle selon mes amis. Jamais un prêt personnel ou une marge de crédit hypothécaire leur aurait permis un tel achat, tel que suggéré par votre invitée. »
 
Et vous? Qu’en pensez-vous?