Billets classés sous « bulle immobilière »

Gonfler la bulle

mercredi 19 août 2015 à 13 h 28 | | Pour me joindre

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Y a-t-il une bulle immobilière au Canada et prend-elle de l’ampleur? Il faut rester prudent quand on évoque la possibilité d’une bulle afin d’éviter d’exagérer ou d’alarmer les gens. Mais on peut penser que s’il y a une bulle, elle est probablement en train de se gonfler, et ça pourrait malheureusement se poursuivre. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les baisses de taux à la Banque du Canada et certaines propositions faites durant la campagne laissent poindre à l’horizon des moments difficiles si une bulle devait éclater.

D’abord, plusieurs marchés présentent des signes inquiétants au Canada. Selon la SCHL, les risques d’éclatement d’une bulle immobilière sont élevés à Toronto, Winnipeg et Regina. Et ils sont modérés à Québec et à Montréal, même si dans la Vieille Capitale le marché est jugé comme étant largement surévalué. Feu rouge à Toronto, feu jaune à Montréal et à Québec. Ailleurs au pays, les risques sont plus faibles.

Mais Toronto et Montréal dans le haut des marchés où les risques augmentent, c’est inquiétant. Et pourtant, à Ottawa, on juge bon d’encourager la consommation, les emprunts et l’endettement en baissant les taux d’intérêt et en proposant des mesures fiscales pour motiver les jeunes couples à s’endetter pour acheter une maison. Pour alimenter une bulle immobilière, il est difficile de faire mieux… ou pire!

tableauschlLa Banque du Canada a abaissé à deux reprises son taux directeur cette année en raison du ralentissement de l’économie. Et comme l’inflation n’est pas un facteur d’inquiétude en ce moment, la banque centrale a choisi la méthode traditionnelle, qui est celle d’abaisser les taux pour stimuler les prêts et la consommation pour relancer l’économie. C’est vrai qu’on est très dépendant de la consommation de ce côté-ci de l’Atlantique…

Pour en mettre un peu plus dans le panier du citoyen, la campagne électorale, lancée au coeur de l’été, apporte son lot de propositions stimulantes pour ceux qui pensent acheter, rénover, consommer, emprunter, s’endetter. Comme s’il fallait en rajouter!

La palme (pour l’instant, parce que la campagne sera longue!) revient aux conservateurs, qui proposent un crédit d’impôt à la rénovation et une augmentation du montant possible de retrait dans le cadre du Régime d’accès à la propriété.  Si le crédit à la rénovation a des vertus intéressantes, comme stimuler la construction et économiser un peu d’impôt, faire passer de 25 000 à 35 000 $ le retrait possible d’un REER pour acheter une première demeure est un véhicule d’accélération de l’endettement pour les jeunes familles.

Ce n’est pas une mauvaise chose de s’acheter une maison, loin de là. Mais est-ce le bon moment pour l’État de stimuler ce type de consommation? Alors que la Banque du Canada et plusieurs autres économistes affirment que le marché immobilier canadien est surévalué, est-il raisonnable et responsable de proposer d’en faire plus pour stimuler la consommation immobilière et l’endettement qui y est associé?

Le défunt ministre des Finances Jim Flaherty a resserré à quatre reprises les règles hypothécaires au Canada pour éviter qu’une bulle se forme et éclate. Ces actions sont remplacées aujourd’hui par des gestes et des promesses qui vont dans le sens contraire.

Les maisons, le pétrole et le PIB

vendredi 12 décembre 2014 à 14 h 29 | | Pour me joindre

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Il ne faut pas crier au loup pour rien et alarmer la population. Mais la Banque du Canada a quand même choisi de publier les résultats d’une étude cette semaine qui nous apprend que les prix des maisons sont surévalués de 10 à 30 % au pays. Les bas taux d’intérêt ont poussé les Canadiens à s’endetter largement pour investir dans l’immobilier. Et parce que la demande était forte, certains marchés ont connu des hausses marquées du prix des maisons.

Le seul fait que la Banque du Canada sorte sur la place publique, avec un point de presse du gouverneur Stephen Poloz en prime, prouve le sérieux de la situation. Les plus pessimistes se demanderont à quel moment la bulle immobilière va éclater au Canada. Les plus optimistes nous rappelleront que la croissance économique se poursuit et que les risques hypothécaires sont franchement moins importants au Canada que ce qu’on a vu aux États-Unis.

Stephen Poloz a quand même précisé que le ralentissement immobilier au Canada devrait se faire en douceur si la croissance économique se poursuit. Mais un choc, une récession, une forte hausse des taux d’intérêt pourraient entraîner un basculement.

Ce qui est frappant dans le rapport de la Banque du Canada, c’est de voir combien les ménages sont endettés au Canada et que certains sont très endettés. Regardez ce graphique : 12 % des ménages au pays détiennent 40 % de la dette totale. C’est considérable. Ces ménages ont une dette qui représente plus de 250 % de leur revenu disponible. En tenant compte de l’hypothèque, pour chaque 100 $ de revenus disponibles, ces ménages ont une dette de plus de 250 $.

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Cet autre graphique montre bien que la dette des ménages s’est envolée depuis 2004, et que l’écart entre cette dette et le prix des maisons a grandi à partir de 2007-2008.

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Le risque est réel, même s’il ne faut pas se montrer alarmiste. Et avec la chute du pétrole, il y a fort à parier que la Banque du Canada sera encore plus prudente avant d’augmenter ses taux d’intérêt. Après une croissance de plus de 4 % par année dans les dernières années, la hausse du PIB de l’Alberta va tomber à 2,7 % en 2015 et à 2,3 % en 2016 selon la RBC, à peine un peu plus que le Québec. L’économie canadienne, le marché de l’emploi, le marché immobilier et les finances publiques pourraient en souffrir sérieusement.

Reportage absolument épatant dimanche soir à 60 minutes sur CBS à propos du développement immobilier de la Chine. La mythique émission américaine dresse un portrait fascinant d’une femme du nom de Zhang Xin, qui s’est spécialisée dans le développement d’immeubles de bureaux.

Elle est milliardaire : 3,6 milliards de dollars, c’est sa fortune. Elle est au 15e rang à ce chapitre en Chine. Elle au 376e rang du dernier classement des milliardaires de la planète de Forbes.

Le China World Trade Center, à Pékin, par temps clairEn raison des craintes réelles de voir éclater une bulle immobilière en Chine, Zhang Xin explique qu’elle est très prudente et qu’elle concentre ses activités sur Pékin et Shanghai. « Le développement de la propriété résidentielle en Chine est vraiment arrivé à sa fin, explique-t-elle à 60 minutes. […] Je pense que dans le détail, les centres commerciaux, il y a une offre excédentaire. Mais les bureaux, c’est le seul secteur qui va bien. »

C’est une femme simple, accessible, qui vient d’un milieu pauvre et difficile, devenue aujourd’hui une vedette en Chine, une femme acclamée comme une star d’Hollywood. Voyez le reportage ici, c’est très intéressant.

Et quand Zhang Xin dit que c’est fini pour le marché résidentiel, voyez pourquoi ici. Des milliers de tours et de quartiers résidentiels, des villes entières construites et non habitées. L’éclatement d’une bulle immobilière et une crise de la dette sont à craindre nous disent des experts dans le reportage.

Avec ce développement inconsidéré, où les prix des maisons sont hors de portée pour la vaste majorité des Chinois, le gouvernement vient d’annoncer une hausse de la mise de départ requise et des taux d’intérêt pour l’achat d’une seconde propriété toujours dans le but de ralentir le marché.

Pékin prévoit aussi imposer une taxe de 20 % sur le bénéfice encaissé à la vente d’une propriété ou encore une taxe de 1 à 3 % sur le prix de vente. Ainsi, une maison, achetée 100 millions de yuans, vendue à 200 millions de yuans, entraînerait une taxe de 20 millions de yuans. En ce moment, c’est entre 2 et 6 millions de yuans. Un million de yuans = 163 000 $CA.

Le gouvernement veut éviter une crise sociale. Pékin doit maîtriser les attentes de sa population qui sont immenses. Il y a ceux et celles qui veulent accéder à un meilleur niveau de vie, mais qui n’y arrivent pas en raison des prix trop élevés. Il y a ceux et celles qui se sont lancés dans le développement et l’acquisition de propriétés et qui n’accepteraient pas de voir s’effondrer la valeur de leurs avoirs et de leurs investissements.

L’immobilier ralentit? Vraiment?

mardi 16 octobre 2012 à 13 h 46 | | Pour me joindre

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Il est trop tôt, ou peut-être trop tard, pour dire que l’immobilier ralentit. Les reventes de maisons ont baissé de mars à septembre au Canada, surtout avec la chute hypertrophiée du marché de Vancouver, mais elles ont remonté d’août à septembre. S’agit-il d’une réelle tendance à la baisse ou d’un creux de vague? On verra dans les prochains mois.

Maisons en construction à Abbotsford, en Colombie-BritanniqueChose certaine, les économistes sont prudents : il y a des signes de ralentissement, mais il y a encore plusieurs chiffres qui confirment que le secteur demeure extrêmement vigoureux. Et que les Canadiens ne cessent d’augmenter leur endettement hypothécaire.

Les reventes de maisons au Canada sur 12 mois ont baissé de 15,1 %. Mais elles ont augmenté de 2,5 % d’août à septembre. Les prix des maisons continuent de monter : sur 12 mois, hausse de 1,1 %. Ce chiffre est plus élevé si on retire le marché de Vancouver.  Dans 18 des 26 grands marchés, les reventes étaient en hausse en septembre sur une base mensuelle.

La construction demeure vive, les taux d’intérêt sont toujours très bas et alléchants. Et le nombre d’inscriptions de maisons à vendre a bondi de 6,5 % le mois dernier. Est-ce que c’est un marché qui ralentit, qui a ralenti, qui est en train de rebondir?

Est-ce que le resserrement des règles hypothécaires au Canada limitant le niveau de refinancement hypothécaire et la période d’amortissement va vraiment produire son effet pour calmer le marché et surtout l’endettement des Canadiens? Ou faudra-t-il intervenir de nouveau, pour une cinquième fois, comme le laissait entendre l’économiste Benoit Durocher, de Desjardins, lundi soir à RDI Économie?

Le niveau d’endettement est très inquiétant au pays. Le Globe and Mail écrit ce matin que le taux d’endettement est entré dans une « zone dangereuse ». Pour chaque tranche de 100 $ de revenu disponible (donc après impôts et cotisations), le ménage moyen canadien a une dette de crédit et d’hypothèque de 163,40 $. C’est un ratio dette/revenu disponible de 163,4 %, plus élevé qu’en Grande-Bretagne et aux États-Unis avant l’éclatement de la bulle immobilière à partir de 2006. La bonne nouvelle, c’est qu’en tenant compte de la valeur des actifs, le ratio d’endettement est plus stable, autour de 24 %.

Le marché immobilier doit absolument ralentir pour que le niveau d’endettement ne cesse d’augmenter au Canada selon l’économiste Durocher. La Banque du Canada ne peut pas, dans le contexte économique actuel, augmenter les taux d’intérêt. Ottawa devra-t-il encore intervenir?

Bulle à retardement?

mercredi 9 mai 2012 à 10 h 58 | | Pour me joindre

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Un condominium à vendre à MontréalLes statistiques de la SCHL portant sur la construction résidentielle au mois d’avril suscitent l’inquiétude. Bien que les données mensuelles demeurent très volatiles, la tendance est claire : la construction à Toronto s’accélère à un rythme quasi démentiel, tout comme les mises en chantier de condominiums dans la grande région de Montréal. Les économistes sonnent l’alarme.

D’abord, le portrait général : au rythme d’avril, on aurait 245 000 mises en chantier d’habitations au Canada en 2012, une cuvée qui serait la meilleure en près de cinq ans. Les analystes affirment que ça devrait ralentir et revenir à un niveau un peu plus normal. Mais, pour l’instant, ce chiffre exceptionnel exprime l’emballement des acheteurs et des constructeurs qui veulent profiter des faibles taux d’intérêt, toujours en vigueur.

Quand on regarde les données par province, la situation du Québec saute aux yeux. La hausse de mars à avril est de 43,1 % en raison principalement d’un bond important dans la construction de logements locatifs et de copropriétés dans les centres urbains, à commencer par Montréal. Depuis le début de l’année, 3567 unités ont été mises en chantier dans la Région métropolitaine de Montréal, une hausse de 27 % par rapport aux quatre premiers mois de 2011.

C’est un marché en pleine folie, diront les plus inquiets. Les économistes de Desjardins affirment qu’à ce rythme, l’atterrissage pourrait être « douloureux ». Autrement dit, si on construit trop, trop rapidement, on pourrait manquer d’acheteurs, ce qui pourrait entraîner une chute des prix dans les copropriétés. Il suffit de se balader dans les quartiers centraux de Montréal pour constater qu’à peu près chaque parcelle de terrain disponible est la proie des promoteurs et des grues.

Les économistes de Desjardins prévoient ou souhaitent une accalmie en mai « dans la mesure où les promoteurs se disciplinent suffisamment pour limiter l’offre de nouveaux condos afin d’éviter un surplus qui pourrait mettre du temps à se résorber. » Vraiment?

À Toronto, pendant ce temps, la hausse annualisée en avril est de 19 %! En fait, ce dernier mois est complètement sorti de la moyenne des six derniers mois. On parle carrément d’une explosion de construction dans la Ville Reine. Depuis le début de l’année, la hausse de construction de tous types de logements avoisine les 30 %. Dans le segment des logements collectifs, hausse de 97 % des maisons en rangée, de 30 % des appartements, de 23 % des maisons jumelées.

Ça fait des années que le gouverneur de la Banque du Canada Mark Carney avertit les Canadiens quant à leur niveau élevé d’endettement et quant à un choc possible d’une hausse des taux d’intérêt qui finira bien par arriver, bien qu’elle pourrait encore être retardée compte tenu de l’état de l’économie mondiale.

À quelques reprises, le Globe and Mail a évoqué la crainte qu’une bulle immobilière soit en train de se former dans certains marchés. Récemment, le ministre fédéral des Finances Jim Flaherty a exprimé sa préoccupation quant à la vigueur du marché immobilier de Vancouver, de Toronto et maintenant de Montréal.

Les dernières données sur la construction résidentielle nous laissent comprendre que tous ces appels ne sont absolument pas entendus…

Hausse des taux en vue!

mardi 17 avril 2012 à 11 h 05 | | Pour me joindre

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Préparez-vous! La Banque du Canada va bientôt augmenter ses taux d’intérêt.

Dans la mise à jour de sa politique monétaire, la banque centrale écrit qu’il « se peut qu’une réduction modeste de la détente monétaire considérable actuellement en place au Canada devienne appropriée, de façon à atteindre la cible d’inflation de 2 % à moyen terme ». En français, ça veut dire qu’il se peut qu’une hausse modeste du taux directeur actuellement à 1 % devienne appropriée pour ralentir la hausse des prix et ramener le taux d’inflation à 2 %.

Trois choses :

  1. Une hausse des taux aura un impact sur un certain nombre de ménages endettés jusqu’aux oreilles. Plusieurs ont choisi d’acheter une maison à fort prix en profitant des taux d’intérêt historiquement bas au Canada. Ceux qui sont à taux variables verront leur paiement augmenter. Ceux qui doivent prochainement renégocier leurs ententes hypothécaires paieront probablement plus cher. La hausse du taux directeur de la Banque du Canada aura un impact sur le taux de financement quotidien des banques, qui refileront la majoration au marché. Il faut donc s’attendre à une certaine activité dans le marché immobilier. Certains voudront vendre, d’autres hésiteront à acheter avec la hausse des taux. La Banque du Canada devra procéder avec circonspection pour éviter l’éclatement de bulles.
  2. Une hausse des taux pourrait enfin ralentir l’euphorie immobilière dans certains marchés (prenez Toronto, où le prix moyen des maisons a grimpé de 10,5 % depuis un an) et calmer la hausse de l’endettement des ménages, qui ne s’essouffle pas. Pour chaque dollar de revenu disponible, le Canadien moyen a une dette de 1,53 $ (hypothèques et crédits).
  3. Et puis, d’un point de vue macroéconomique, on est obligé de demander à la Banque du Canada si, encore une fois, comme au printemps 2010, il n’est pas trop tôt pour agir. Fondamentalement, si on regarde la dynamique de l’économie intérieure, les économistes répondent : oui, il faut augmenter les taux. Mais quand on regarde l’état de l’économie mondiale : ralentissement de la croissance en Chine, récession dans plusieurs pays européens, nouvelles incertitudes sur la gestion de la dette en Europe, surtout en Espagne, et nouveaux signaux d’inquiétudes aux États-Unis (voir mon blogue d’hier). Est-il approprié de précipiter un message de hausse de taux au Canada dans ce contexte, alors même que nos voisins américains envisagent d’attendre peut-être jusqu’à la fin de 2014 pour relever les taux?

On en parle ce soir à RDI Économie, 18 h 30, avec l’économiste Carlos Leitao.